1) Qual o conceito de condomínio?
Quando os direitos elementares do
proprietário pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio
comum de um bem.
Verifica-se condomínio quando
mais de uma pessoa tem o exercício da propriedade sobre determinado bem. A
propriedade é total e única, o que justifica as denominações co-propriedade e
compropriedade.
A comunhão específica de direitos
reais é o condomínio.
2) Quais são as espécies de
condomínio?
a) Disciplinadas no CC:
a.1)
condomínio geral:
- voluntário
(arts. 1.314 e s): o condomínio será voluntário ou convencional se decorrer do
acordo de vontade dos condôminos, ou seja, se nascer de um negócio jurídico
bilateral ou plurilateral, como exercício da autonomia privada. Ex: é o caso
dos três amigos que compram um terreno para investimentos em comum. No silêncio do
instrumento de instituição (contrato), presume-se que a propriedade estará
dividida em partes iguais.
-
necessário (arts. 1.327 e s):
a.2)
condomínio edilício ou em edificações (arts. 1.331 e s):
b) Quanto à origem:
a.1)
convencional: origina-se da vontade dos condôminos, ou seja, quando duas ou
mais pessoas adquirem o mesmo bem;
a.2) eventual:
resulta da vontade de terceiros, ou seja, do doador ou do testador, ao
efetuarem uma liberalidade a várias pessoas;
a.3) legal ou
necessário: é imposto pela lei, como no caso de paredes, muros, cercas, p. ex.
(art. 1.327);
c) Quanto à forma:
c.1) pro diviso (cada condômino
encontra-se em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo
da porção ocupada) ou pro indiviso
(a comunhão é de direito e de fato pois não há localização em parte certas e
determinadas) conforme os condôminos estejam utilizando parte certa e
determinada da coisa, ou não;
c.2)
transitório ou permanente: o primeiro é convencional ou o eventual, que podem
ser extintos a todo tempo pela vontade de qualquer condômino; o segundo é o
legal, que perdura enquanto persistir a situação que o determinou (paredes
divisórias, p. ex);
d) Quanto ao objeto:
d.1)
universal: quando abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos, como
na comunhão hereditária;
d.2) singular:
é o que incide sobre coisa determinada (muro divisório, p. ex);
3) Quais são os direitos dos
condôminos?
a)
usar
da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos
compatíveis com a indivisão. Não pode, no entanto, alterar o modo como é
tradicionalmente usada “sem o consenso dos outros” (art. 1.314);
b)
reivindicá-la
de terceiro. Aplica-se à hipótese o art. 1.827, que autoriza o herdeiro a
“demandar os bens da herança, mesmo em poder de terceiros”;
c)
defender a
sua posse contra outrem;
d)
alhear
(tornar alheio, alienar) a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de
preferência dos demais condôminos (art. 504);
e)
gravar
a respectiva parte indivisa, como, p. ex, dá-la em hipoteca (art. 1.420, § 2º);
4) Quais são os deveres dos
condôminos?
O dever de concorrer para as despesas de conservação ou divisão da
coisa, na proporção de sua parte, bem como a responsabilidade pelas dívidas contraídas em proveito da
comunhão, são impostos ao condômino nos arts:
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e
dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a
renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na
proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será
dividida.
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os
condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se
estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente
ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da
comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva
contra os demais.
5) Como se dá a extinção do
condomínio?
Se o bem for divisível a divisão
poderá ser: (i) amigável – se
todos os condôminos forem maiores e capazes, ou; (ii) judicial – se divergirem ou se um deles for incapaz, art.
2.016:
Art. 2.016. Será sempre judicial a partilha, se os herdeiros
divergirem, assim como se algum deles for incapaz.
Se o bem for indivisível deverá
ser feita a venda da coisa comum,
conforme o art. 1.322:
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem
adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado,
preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao
estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais
valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa
comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á
licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu
maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a
coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em
condições iguais, o condômino ao estranho.
6) Como é feita a administração
do condomínio?
Os condôminos podem usar a coisa
comum pessoalmente. Se não o desejarem ou por desacordo tal não for possível,
então resolverão se ela deve ser administrada, vendida ou alugada. Para que
ocorra a venda, basta a vontade de um só condômino. Só não será vendida se
todos concordarem que se não venda (arts 1.320 e 1.322). Neste caso, a maioria
deliberará sobre a administração ou locação da coisa comum.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da
coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da
divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por
prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo
doador ou pelo testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o
aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem
adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado,
preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao
estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais
valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa
comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á
licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu
maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a
coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em
condições iguais, o condômino ao estranho.
Se resolverem que deve ser
administrada, por maioria escolherão o administrador (art. 1.323):
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum,
escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo
alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
7) O que é condomínio necessário?
Condomínio necessário ou legal é
o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas, que se
regula pelo disposto nos arts. 1.297 e 1.298, e 1.304 a 1.307 do CC. Nas
referidas hipóteses, o “proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com
paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação
na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que
atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado” (art. 1.328).
É aquele imposto por lei, ou
seja, quando for consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. Em
regra, o condomínio necessário nasce dos direitos de vizinhança, tal como nas
hipóteses de paredes, muros, cercas e valas.
8) O que é o condomínio edilício?
Qual a lei aplica-se?
Caracteriza-se pela apresentação
de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privada. Cada condômino é
titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, loja,
sobreloja, garagem) e titular das partes ideais das áreas comuns (terreno,
estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, calefação e refrigeração central, corredores de acesso às
unidades autônomas e ao logradouro público etc - art. 1.331)
O CC/02, apesar de expressa
remissão à lei especial, que continua em vigor (Lei n. 4.591/64), contém
dispositivos regrando os direitos e deveres dos condôminos, bem como a
competência das assembléias e dos síndicos. Nesses assuntos, a Lei 4.591/64
aplica-se apenas subsidiariamente.
9) Qual a natureza jurídica do
condomínio edilício?
Prevalece o entendimento de que o
condomínio não tem personalidade jurídica. Entretanto, está legitimado a atuar
em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico (CPC, art. 12, IX),
em situação similar à do espólio e da massa falida.
10) Como é feita a instituição do
condomínio?
Institui-se o condomínio edilício
por ato entre vivos ou testamento, registrado do
Cartório de Registro de Imóveis, devendo conter, além do disposto em lei
especial, a individualização de cada unidade, a determinação da fração ideal
atribuída a cada uma relativamente ao terreno e parte comuns, e o fim a que se
destinam (art. 1.332):
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
11) Como é feita a constituição
do condomínio?
A Convenção de Condomínio é o ato de constituição do
condomínio edilício (art. 1.333). É um documento escrito (escritura pública ou
instrumento particular) no qual se estipulam os direitos e deveres de cada
condômino. Deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das
frações ideais. A utilização do prédio é por ela regulada. Sujeita todos os
titulares de direitos sobre as unidades, atuais ou futuros. A modificação da
destinação originária das unidades autônomas, bem como mudanças na fachada do
prédio, nas frações ideais, nas áreas de uso comum e outras exigem a
unanimidade de votos.
12) Como é o regulamento interno?
Também denominado “Regimento
Interno”, complementa a Convenção. Geralmente, contém regras minuciosas sobre o
uso das coisas comuns.
13) Como é a estrutura interna do
condomínio?
a) unidade autônoma: pode
consistir em apartamentos, escritórios, salas, lojas, abrigos para veículos ou
casas em vilas particulares. Não pode ser privada de saída para a via pública.
Pode o proprietário alugá-la, cedê-la, gravá-la, sem que necessite de autorização
dos outros condôminos, que não têm preferência na aquisição ao contrário do
condomínio comum. Se uma mesma unidade pertencer a dois ou mais proprietários,
aplicam-se-lhes as regras do condomínio comum.
b) áreas comuns: são
insuscetíveis de divisão e de alienação, separadas da respectiva unidade. Cada
consorte poder usá-las “de maneira a não causar incômodo aos demais condôminos
ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”
(art. 1.331, § 2º; Lei 4.591, art. 19). Para usá-las com exclusividade, só com
anuência da unanimidade dos condôminos.
14) Como é feita a administração
do condomínio?
É exercida por um síndico, cujo
mandato não pode exceder de dois anos, permitida a reeleição. Compete-lhe,
dentre outras atribuições, representar ativa e passivamente o condomínio, em
juízo ou fora dele. Pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao
condomínio. O síndico é assessorado por um Conselho Consultivo, constituído de
três condôminos, com mandatos que não podem exceder a dois anos, permitida a
reeleição. Deve haver, anualmente, uma assembléia
geral ordinária, convocada pelo síndico. A assembléia é o órgão máximo
do condomínio, tendo poderes, inclusive, para modificar a própria Convenção.
14-A) O que fazer com o condômino
antissocial?
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com
os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos
dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e
danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente
ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até
ulterior deliberação da assembléia.
- ulterior deliberação da
assembléia: venda compulsória do apartamento;
- se o síndico não tomar as
medidas necessárias, ele será co-responsável;
15) O que é a propriedade
resolúvel?
A propriedade é resolúvel quando
o título de aquisição está subordinado a uma condição resolutiva ou ao advento
do termo. Nesse caso, deixa de ser plena, assim como quando pesam sobre ela
ônus reais, passando a ser limitada.
Na lição de Orlando Gomes
constata-se a natureza jurídica real do instituto, para quem a propriedade
resolúvel é uma modalidade do domínio, ainda que se reconheça que a revogação
deste é mera consequência da resolução do ato jurídico de que se originou.
16) Quais são os efeitos?
a) ex tunc – se a causa da
resolução da propriedade constar do próprio título constitutivo (art. 1.359);
b) ex nunc: se a resolução se der
por causa superveniente (art. 1.360). Se alguém, por ex, receber um imóvel em
doação e depois o alienar, o adquirente será considerado proprietário perfeito
se, posteriormente, o doador revogar a doação por ingratidão do donatário (art.
557).
17) O que é a propriedade
fiduciária?
Considera-se fiduciária a
propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de
garantia, transfere ao credor (art. 1.361). Na alienação fiduciária em garantia
dá-se transferência do domínio do bem móvel ao credor (fiduciário), em garantia
do pagamento, permanecendo o devedor (fiduciante) com a posse direta da coisa.
18) Como é a regulamentação?
- o contrato deve ter a forma escrita, podendo o
instrumento ser público ou particular, e conter: o total da dívida; o prazo ou
a época do pagamento; a taxa de juros, se houver; a descrição da coisa objeto
da transferência (art. 1.362);
- a aquisição do domínio exige a
tradição, que é ficta, na hipótese;
- o registro no Cartório de
Títulos e Documentos confere existência legal à propriedade fiduciária, gerando
oponibilidade a terceiros;
19) Quais são os direitos e
obrigações do fiduciante?
a) ficar com a posse direta da
coisa e o direito eventual de reaver a propriedade plena, com o pagamento da
dívida;
b) purgar a mora, em caso de lhe
ser movida ação de busca e apreensão;
c) receber o saldo apurado na
venda do bem efetuada pelo fiduciário para satisfação do seu crédito;
d) responder pelo remanescente da
dívida, se a garantia não se mostrar suficiente;
e) não dispor do bem alienado,
que pertence ao fiduciário, embora possa ceder o direitos eventual de que é
titular;
f) entregar o bem, em caso de
inadimplemento de sua obrigação, sujeitando-se à pena de prisão imposta ao depositário infiel.
20) Quais são as obrigações do
credor fiduciário?
a) a obrigação principal consiste
em proporcionar ao alienante o financiamento a que se obrigou, bem como em
respeitar o direito ao uso regular da coisa por parte deste;
b) se o devedor é inadimplente,
fica o credor obrigado a vender o bem, aplicando o preço no pagamento de seu
crédito e acréscimo, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor (art. 1.364).
21) Procedimentos.
- pode o credor mover ação de
busca e apreensão contra o devedor inadimplente, a qual poderá ser convertida
em ação de depósito, caso o bem não seja encontrado;
- a sentença, de que cabe apelação apenas no efeito devolutivo, em caso de
procedência da ação, não impedirá a venda extrajudicial do bem e consolidará a propriedade e a
posse plena e exclusiva nas mãos do proprietário fiduciário;
- a venda pode ser extrajudicial
ou judicial (art. 1.364). Preferida esta, aplica-se o disposto nos arts. 1.113 a 1.119 do CPC:
CAPÍTULO II
DAS ALIENAÇÕES JUDICIAIS
Art. 1.113. Nos casos expressos em lei e
sempre que os bens depositados judicialmente forem de fácil deterioração,
estiverem avariados ou exigirem grandes despesas para a sua guarda, o juiz, de
ofício ou a requerimento do depositário ou de qualquer das partes, mandará
aliená-los em leilão.
§ 1o Poderá o juiz autorizar, da mesma
forma, a alienação de semoventes e outros bens de guarda dispendiosa; mas não o
fará se alguma das partes se obrigar a satisfazer ou garantir as despesas de
conservação.
§ 2o Quando uma das partes requerer a
alienação judicial, o juiz ouvirá sempre a outra antes de decidir.
§ 3o - Far-se-á a alienação
independentemente de leilão, se todos os interessados forem capazes e nisso
convierem expressamente.
Art. 1.114. Os bens serão avaliados por
um perito nomeado pelo juiz quando:
I - não o hajam sido anteriormente;
II - tenham sofrido alteração em seu
valor.
Art. 1.115. A alienação será feita pelo
maior lanço oferecido, ainda que seja inferior ao valor da avaliação.
Art. 1.116. Efetuada a alienação e
deduzidas as despesas, depositar-se-á o preço, ficando nele sub-rogados os ônus
ou responsabilidades a que estiverem sujeitos os bens. (Redação dada pela Lei
nº 5.925, de 1º.10.1973)
Parágrafo único. Não sendo caso de se
levantar o depósito antes de 30 (trinta) dias, inclusive na ação ou na
execução, o juiz determinará a aplicação do produto da alienação ou do
depósito, em obrigações ou títulos da dívida pública da União ou dos Estados.
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973
Art. 1.117. Também serão alienados em
leilão, procedendo-se como nos artigos antecedentes:
I - o imóvel que, na partilha, não couber
no quinhão de um só herdeiro ou não admitir divisão cômoda, salvo se
adjudicando a um ou mais herdeiros acordes;
II - a coisa comum indivisível ou que,
pela divisão, se tornar imprópria ao seu destino, verificada previamente a
existência de desacordo quanto à adjudicação a um dos condôminos;
III - os bens móveis e imóveis de órfãos
nos casos em que a lei o permite e mediante autorização do juiz.
Art. 1.118. Na alienação judicial de
coisa comum, será preferido:
I - em condições iguais, o condômino ao
estranho;
II - entre os condôminos, o que tiver
benfeitorias de maior valor;
III - o condômino proprietário de quinhão
maior, se não houver benfeitorias.
Art. 1.119. Verificada a alienação de
coisa comum sem observância das preferências legais, o condômino prejudicado
poderá requerer, antes da assinatura da carta, o depósito do preço e
adjudicação da coisa.
Parágrafo único. Serão citados o
adquirente e os demais condôminos para dizerem de seu direito, observando-se,
quanto ao procedimento, o disposto no art. 803.
- se o bem não for encontrado, o
credor poderá requerer a conversão
do pedido de busca e apreensão, nos mesmos autos, em ação de depósito, na forma
prevista nos arts. 901 a
906 do CPC:
CAPÍTULO
II
DA
AÇÃO DE DEPÓSITO
Art.
901. Esta ação tem por fim exigir a restituição da coisa depositada. (Redação
dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
Art.
902. Na petição inicial instruída com a prova literal do depósito e a
estimativa do valor da coisa, se não constar do contrato, o autor pedirá a
citação do réu para no prazo de cinco (5) dias, contestar a ação ou entregar a
coisa, depositá-la, ou seu equivalente em dinheiro, em juízo.
§
1º Do pedido poderá constar, ainda, a cominação da pena de prisão até um (1)
ano, que o juiz decretará na forma do art. 904, parágrafo único.
§
2º O réu poderá alegar, além da nulidade ou falsidade do título e da extinção
das obrigações, as defesas previstas na lei civil.
Art.
902. Na petição inicial instruída com a prova literal do depósito e a
estimativa do valor da coisa, se não constar do contrato, o autor pedirá a
citação do réu para, no prazo de 5 (cinco) dias: (Redação dada pela Lei nº
5.925, de 1º.10.1973)
I -
entregar a coisa, depositá-la em juízo ou consignar-lhe o equivalente em
dinheiro; (Incluído pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
II
- contestar a ação.(Incluído pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
§
1o No pedido poderá constar, ainda, a cominação da pena de prisão até 1 (um)
ano, que o juiz decretará na forma do art. 904, parágrafo único. (Redação dada
pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
§
2o O réu poderá alegar, além da nulidade ou falsidade do título e da extinção
das obrigações, as defesas previstas na lei civil. (Redação dada pela Lei nº
5.925, de 1º.10.1973)
Art.
903. Se o réu contestar a ação, observar-se-á o procedimento ordinário.
Art.
904. Julgada procedente a ação, ordenará o juiz a expedição de mandado para a
entrega, em 24 (vinte e quatro) horas, da coisa ou do equivalente em dinheiro.
Parágrafo
único. Não sendo cumprido o mandado, o juiz decretará a prisão do depositário
infiel.
Art.
905. Sem prejuízo do depósito ou da prisão do réu, é lícito ao autor promover a
busca e apreensão da coisa. Se esta for encontrada ou entregue voluntariamente
pelo réu, cessará a prisão e será devolvido o equivalente em dinheiro.
Art.
906. Quando não receber a coisa ou o equivalente em dinheiro, poderá o autor
prosseguir nos próprios autos para haver o que Ihe for reconhecido na sentença,
observando-se o procedimento da execução por quantia certa.
- a prisão só será decretada após
a sentença e depois de vencido o prazo de 24 horas para entrega da coisa, ou o
seu equivalente em dinheiro.
21-A) O que são direitos reais
sobre coisas alheias?
Por força de lei, uma pessoa tem
direito ou direitos reais sobre bens alheios. Assim os direitos inerentes à
propriedade são desdobrados entre os partícipes do direito real sobre coisa
alheia. Lafayette pontifica que “o domínio é suscetível de se dividir em tantos
direitos elementares quantas são as formas por que se manifesta a atividade do
homem sobre as coisas corpóreas. E cada um dos direitos elementares do domínio
constitui em si um direito real: tais são os direitos de usufruto, o de uso e o
de servidão.
Dividem-se em:
a) direitos reais de gozo e
fruição (titular usa e goza a coisa alheia): superfície, servidão, usufruto,
uso, habitação, superfície, concessão de uso especial para fins de moradia,
concessão de direito real de uso;
b) os direitos reais de garantia:
penhor, anticrese, hipoteca e alienação fiduciária em garantia;
c) direito real de aquisição é o
compromisso ou promessa irretratável de venda.
22) O que é o direito de
superfície?
Trata-se de direito real de
fruição ou gozo sobre coisa alheia, de origem romana, pelo qual o proprietário
concede a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de
Registro de Imóveis (art. 1.369). O CC/02 aboliu a enfiteuse, substituindo-a
pelo direito de superfície gratuito ou oneroso.
22-A) Como é a regulamentação?
- o superficiário, que tem o
direito de construir ou plantar, responderá pelos encargos e tributos que
incidirem sobre o imóvel (art. 1.371);
- o proprietário (fundieiro) tem
a expectativa de receber a coisa com a obra ou plantação (art. 1.375);
- o direito de superfície pode
transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros;
- não poderá ser estipulado pelo
concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência (art. 1.372,
parágrafo único);
23) Qual o conceito de enfiteuse?
Dá-se a enfiteuse, aforamento ou
emprazamento “quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário
atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e
assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro anual,
certo e invariável” (CC/1916, art. 678). O art. 2.038 das Disposições
Transitórias do CC/02 proíbe a constituição de enfiteuses e subenfiteuses e
subordina as existentes, até sua extinção, às disposições do CC anterior e leis
posteriores.
24) Qual é o objeto da enfiteuse?
O contrato de aforamento só pode
ter por objeto terras não cultivadas e terrenos que se destinem à edificação. A
enfiteuse pode ser constituída também sobre terrenos de marinha (Dec-Lei
9.760/46).
25) Quais são as características
da enfiteuse?
- o contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo
limitado considera-se arrendamento e como tal se rege (CC/16, art. 679);
- o enfiteuta tem a obrigação de
pagar ao senhorio uma pensão anual, também chamada cânon ou foro;
- o senhorio, por sua vez, tem o direito de preferência quando o
enfiteuta pretende transferir a outrem o domínio útil em caso de venda
judicial. Se não exercesse o direito de preferência, o senhorio teria direito
ao laudêmio, isto é, uma porcentagem sobre o valor da transação, que podia ser
convencionada livremente.
26) Como é extinta a enfiteuse?
- Modos peculiares:
a) pela natural deterioração do
prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e
mais um quinto deste;
b) pelo comisso, deixando o
foreiro de pagar as pensões por três anos consecutivos, caso em que o senhorio
o indenizará das benfeitorias necessárias;
c) pelo falecimento do enfiteuta,
sem herdeiros, salvo direitos dos credores (CC/16, art. 692).
- Outros modos:
a) perecimento;
b) desapropriação;
c) usucapião;
d) renúncia;
e) consolidação;
f) confusão;
g) resgate.
27) O que é a servidão predial?
Constitui restrição imposta a um
imóvel, para uso e utilidade de outro pertencente a dono diverso. Trata-se de
direito real instituído em favor de um prédio (dominante) sobre outro
(serviente) pertencente ao dono diverso (art. 1.378).
28) Quais sãos as
características?
a) a servidão é uma relação entre
dois prédios distintos;
b) os prédios devem pertencer a
donos diversos;
c) nas servidões, serve a coisa e
não o dono;
d) a servidão não se presume;
e) a servidão é direito real,
acessório, de duração indefinida e indivisível;
f) a servidão é inalienável.
29) Como se classifica a servidão
predial?
- Quanto ao modo de exercício:
contínuas e descontínuas;
- Quanto à exteriorização:
aparentes e não aparentes;
Essas espécies podem combinar-se,
dando origem às servidões:
a) contínuas e aparentes – ex:
aquedutos;
b) contínuas e não aparentes –
ex: não construir além de certa altura;
c) descontínuas e aparentes – ex:
passagem por caminho demarcado;
d) descontínuas e não aparentes –
ex: retirar água, sem caminho visível;
30) Quais são os modos de
constituição?
- Ato humano:
a) negócio jurídico;
b) sentença;
c) usucapião;
- Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão
aparente, por dez anos, nos
termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no
Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a
usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião
será de vinte anos.
Obs:
- Apenas as servidões aparentes e
contínuas podem ser objetos de posse.
- vinte anos: segundo o Enunciado
251 das Jornadas de Dir. Civil deve ser interpretado como 15 anos.
d) destinação do proprietário;
- Fato humano: servidão de
trânsito.
31) Quais ações que protegem as
servidões?
a) confessória;
b) negatória;
c) de manutenção e de
reintegração de posse;
d) de usucapião;
e) ação de nunciação de obra nova
para defender servidão tingni immitendi
(colocar trave na parede do vizinho).
32) Como é a extinção?
a) pela renúncia;
b) pela cessação, para o prédio
dominante, da utilidade que determinou a constituição da servidão;
c) pelo resgate;
d) pela confusão;
e) pela supressão das respectivas
obras;
f) pelo não uso, durante dez anos
contínuos.
33) O que é o usufruto?
Usufruto é o direito real de
fruir as utilidades e frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacado
da propriedade. Alguns dos poderes inerentes ao domínio são transferíveis ao
usufrutuário, que passa a ter, direito de uso e gozo sobre coisa alheia.
34) Quais são as características?
a) é temporário;
b) é direito real sobre coisa
alheia;
c) é inalienável, permitindo-se,
porém, a cessão de seu exercício (art. 1.393);
d) é impenhorável.
35) Como é constituído?
a) por determinação legal;
b) por ato de vontade;
c) pela usucapião.
36) Qual é o objeto do usufruto?
Podem ser objeto de usufruto um
ou mais bens, móveis ou imóveis, um patrimônio inteiro ou parte deste (art.
1.390).
37) Qual a distinção entre
usufruto e fideicomisso?
a) o primeiro é direito real sobre
coisa alheia, enquanto o fideicomisso constitui espécie de substituição
testamentária;
b) naquele, o domínio se
desmembra, cabendo a cada titular certos direitos, ao passo que no fideicomisso
cada titular tem a propriedade plena;
c) o usufrutuário e o
nu-proprietário exercem simultaneamente os seus direitos; já o fiduciário e o
fideicomissário exercem-nos sucessivamente;
d) no usufruto, são contempladas
pessoas já existentes, enquanto o fideicomisso somente se permite em favor dos
não concebidos ao tempo da morte do testador, ou seja, em favor da prole
eventual (art. 1.952).
38) Quais são as espécies de
usufruto?
- Quanto à origem:
a) legal;
b) convencional;
- Quanto à duração:
a) temporário;
b) vitalício;
- Quanto ao seu objeto:
a) próprio;
b) impróprio;
- Quanto aos titulares:
a) simultâneo;
b) sucessivo;
39) Como é a extinção do
usufruto?
a) pela renúncia ou desistência;
b) pela morte do usufrutuário;
c) pelo advento do termo de sua
duração;
d) pela extinção de pessoa
jurídica;
e) pela cessação do motivo de que
se origina;
f) pela destruição da coisa, não
sendo fungível;
g) pela consolidação;
h) por culpa do usufrutuário,
quando falta ao dever de cuidar bem da coisa;
i) pelo uso da coisa em que o
usufruto recai;
j) pelo impedimento de condição
resolutiva estabelecida pelo instituidor.
40) O que é o direito de uso?
Trata-se de direito real que
autoriza uma pessoa a retirar, temporariamente, de coisa alheia, todas as
utilidades para atender às suas próprias necessidades e às de sua família.
41) Qual a diferença do uso e do
usufruto?
Embora seja considerado um
usufruto restrito, o uso distingue-se deste instituto pelo fato de o
usufrutuário auferir o uso e a fruição da coisa, enquanto ao usuário não é
concedida senão a utilização restrita aos limites das necessidades suas e de
sua família (art. 1.412).
42) O que é o direito real de
habitação?
É direito real temporário de
ocupar gratuitamente casa alheia, para morada do titular e de sua família (art.
1.414). É ainda mais restrito do que o uso.
43) Quais são as características?
É direito real temporário,
extinguindo-se pelos mesmos modos de extinção do usufruto (art. 1.416).
44) Como é constituído?
a) por lei (art. 1.831);
b) por ato de vontade (contrato e
testamento), devendo ser registrado (LRP, art. 167, I).
45) O que é o compromisso de
compra e venda?
Trata-se de um contrato pelo qual
as partes se comprometem a levar a efeito um contrato definitivo de venda e
compra. O consentimento já foi dado, na promessa, convencionando os
contratantes reiterá-lo na escritura definitiva.
46) Como o CC/02 disciplina?
O CC disciplina o direito do
promitente comprador nos arts. 1.417 e 1.418.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real
à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode
exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a
adjudicação do imóvel.
47) Cabe adjudicação compulsória?
O STJ tem admitido a propositura
de ação de adjudicação compulsória mesmo não estando registrado o compromisso
de compra e venda irretratável (Súmula 239). A autorização do cônjuge é
indispensável, por constituir em alienação de bem imóvel sujeita à adjudicação
compulsória.
48) Como é a rescisão contratual?
Se o compromissário comprador
deixa de cumprir a sua obrigação, atrasando o pagamento das prestações, poderá
o vendedor pleitear a rescisão contratual, cumulada com pedido de reintegração
de posse. Antes, porém, terá de constituir em mora o devedor, notificando-o
para pagar as prestações em atraso no prazo de 30 dias, se se tratar de imóvel
loteado (Lei 6.766/79, art. 32), ou de 15 dias, se for imóvel não loteado
(Dec-Lei 745/69), ainda que no contrato conste cláusula resolutiva expressa.
49) Explique a concessão de uso
especial para fins de moradia.
Regulamentado pela Medida
Provisória no. 2.220/01, que ditou os requisitos para ser beneficiário desse
direito real, foi inserido no artigo 22-A da Lei 9.636/98, por força da Lei
11487/07 que, por sua vez, ditou a forma de ser feita a concessão de direito
real de uso para fins de moradia.
A concessão só pode ser feita em
imóveis públicos e concedidos uma única vez, como toda política pública
fundiária. A instituição desse direito real se dá por ato administrativo
vinculado aos requisitos previstos nos diplomas legais acima mencionados.
50) Explique a concessão de
direito real de uso.
O instituto é próprio para ser
utilizado quando o particular ocupa bens dominiais. Antes tratado apenas em
sede de direito público, foi elencado como direito real sobre coisa alheia por
força da Lei no. 11481/07, que dispõe sobre direitos reais de interesse social.
Hely Lopes Meireles pontifica que
a concessão de direito real de uso é o contrato pelo qual a Administração
transfere o uso remunerado ou gratuito de terreno público a particular, como
direito real resolúvel, para que ele se utilize em fins específicos de
urbanização, industrialização, edificação, cultivo ou qualquer outra exploração
de interesse social.
Administração pública transfere
como direito real resolúvel o uso remunerado ou gratuito de imóvel público ou
do espaço aéreo correspondente, devendo ser utilizada para fins específicos,
por prazo determinado ou indeterminado, podendo haver transmissão por ato inter vivos ou causa mortis, salvo determinação diversa.
51) O que são direitos reais de
garantia?
Direito real de garantia é o que confere ao seu
titular o poder de obter pagamento de uma dívida com o valor ou a renda de um
bem aplicado exclusivamente à sua satisfação. Não se confunde com o de gozo ou de fruição.
52) Quais são seus efeitos?
a) direito de preferência (art.
1422)
b) direito de seqüela
c) direito de exclusão (art.
1422)
d) indivisibilidade (art. 1421)
53) Quais são os requisitos?
- Subjetivos
- capacidade
genérica para os atos da vida civil;
- capacidade
especial para alienar;
- Objetivos
- somente as
coisas que podem ser alienadas podem ser dadas em garantia (art. 1420);
- podem recair
sobre bem móvel (penhor) e imóvel (hipoteca);
- não podem
ser objeto de garantia coisa fora do comércio;
- Formais
-
especialização (art. 1424): descrição pormenorizada, no contrato, do bem dado
em garantia, do valor do crédito, do prazo fixado para pagamento e da taxa de
juros, se houver;
- publicidade
(arts. 1438 e 1492): é dada pelo registro do título constitutivo no Registro de
Imóveis (hipoteca, anticrese e penhor rural) ou no Registro de Títulos e
Documentos (penhor convencional).
54) O que é a cláusula
comissória?
É a estipulação que autoriza o
credor a ficar com a coisa dada em garantia, caso a dívida não seja paga. O
art. 1428 do CC proíbe expressamente cláusula dessa natureza.
55) Como é vencimento antecipado
da dívida?
Para maior garantia do credor, a
lei antecipa o vencimento das dívidas com garantia real, independentemente de
estipulação, nas hipóteses mencionadas no art. 1425. O art. 333 prevê o
vencimento antecipado nas obrigações em geral em algumas dessas hipóteses.
56) Qual o conceito de penhor?
Trata-se de direito real que
vincula uma coisa móvel ao pagamento de uma dívida. Constitui-se pela
transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o
represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de
alienação (art. 1.431).
57) Quais são as características?
a) é direito real (art. 1.419);
b) é direito acessório;
c) só se perfecciona pela
tradição do objeto ao credor.
58) Qual o objeto?
O penhor recai sobre bens móveis,
corpóreos ou incorpóreos. Entretanto, no penhor agrícola e no industrial,
admite-se que recaia sobre imóveis por acessão física ou intelectual (tratores,
máquinas e outros objetos incorporados ao solo).
59) Quais são as espécies?
a) convencional;
b) legal;
c) comum;
d) especial:
- penhor legal;
- penhor rural;
- penhor industrial;
- penhor de títulos de crédito;
- penhor de veículos.
60) Como é a extinção do penhor?
a) tendo caráter acessório,
extinguindo-se a obrigação;
b) perecendo a coisa;
c) renunciando o credor, expressa
ou tacitamente;
d) confundindo-se na mesma pessoa
as qualidades de credor e dono da coisa;
e) dando-se a adjudicação
judicial, a remição, ou a venda do penhor, quando permitida no contrato.
61) Quais são as espécies de
penhor rural?
a) agrícola;
b) pecuário.
62) Qual é o objeto do penhor
rural?
a) podem ser objeto de penhor
pecuário “os animais que integram a atividade pastoril, agrícola ou de
laticínios” (art. 1.444);
b) o penhor agrícola possibilita
a concessão de garantia sobre coisas futuras, ou seja, sobre colheitas de
lavouras em formação (art. 1.442, II).
63) O que é o penhor industrial
mercantil?
Essa modalidade de penhor pode
ter por objeto “maquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em
funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria;
sal e bens destinados à exploração das salinas; produtos de sinocultura,
animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e
produtos industrializados (art. 1.447).
64) O que é o penhor de direitos?
O CC admite penhor de direitos,
suscetíveis de cessão, sobre coisas móveis, que se constitui mediante
instrumento público ou particular, registrado no RTD. O titular de direito
entregará ao credor pignoratício os documentos comprobatórios, salvo se tiver
interesse legítimo em conservá-los (art. 1.452).
65) Como é feito o penhor de
títulos de crédito?
Constitui-se mediante instrumento
público ou particular ou endosso pignoratício, com a tradição do título ao
credor (art. 1.458). O devedor do título empenhado, que receber a intimação
para não pagar ao seu credor ou se der por ciente do penhor, não poderá pagar a
este e, se o fizer, responderá solidariamente por perdas e danos, perante o
credor pignoratício (art. 1.460).
66) Como é o penhor sobre
veículos?
Só pode ser convencionado pelo
prazo máximo de dois anos, prorrogável até o limite de igual tempo, averbada a
prorrogação à margem do registro respectivo (art. 1.466). Constitui-se mediante
instrumento público ou particular, registrado no RTD do domicílio do devedor, e
anotado no certificado de propriedade (art. 1.462).
67) Explique o penhor legal.
São credores pignoratícios,
independentemente de convenção:
a)
os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento,
sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus consumidores ou
fregueses tiverem consigo nos respectivos estabelecimentos, pelas despesas ou
consumo que aí tiverem feito;
b)
o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens
móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos
aluguéis ou rendas (art. 1.467). Constitui meio direto de defesa (art. 1.470).
Completa-se somente com a homologação (art. 1.471).
68) Qual o conceito de hipoteca?
Hipoteca é o direito real que tem
por objeto bens imóveis, navio ou avião pertencentes ao devedor ou a terceiro e
que, embora não entregues ao credor, asseguram-lhe, preferencialmente, o
recebimento do seu crédito.
69) Quais são as características?
a) o objeto gravado deve ser de
propriedade do devedor ou de terceiro;
b) o devedor continua na posse do
imóvel hipotecado;
c) é indivisível, pois grava o
bem na sua totalidade (art. 1.421);
d) tem caráter acessório;
e) na modalidade convencional, é
negócio solene (art. 108);
f) confere ao seu titular os
direitos de preferência e de seqüela;
g) assenta-se em dois princípios:
o da especialização e o da publicidade.
70) Quais são os objetos da
hipoteca?
a) os imóveis;
b) os acessórios dos imóveis
conjuntamente com eles;
c) o domínio direto;
d) o domínio útil;
e) as estradas de ferro;
f) os recursos naturais a que se
refere o art. 1.230 do CC, independentemente do solo onde se acham;
g) os navios;
h) as aeronaves (art. 1.473).
71) Quais são as espécies de
hipoteca?
- Segundo a origem:
a) convencional;
b) legal;
c) judicial.
- Quanto ao objeto:
a) comum;
b) especial.
72) Um mesmo imóvel pode ter
várias hipotecas?
Admite-se seja o imóvel gravado
de várias hipotecas, a menos que o título constitutivo anterior vede isso
expressamente. Mesmo havendo pluralidade de hipotecas, o credor primitivo não
fica prejudicado, porque goza do direito de preferência (art. 1.476). A segunda
hipoteca sobre o mesmo imóvel recebe o nome de sub-hipoteca.
73) O que é o direito de remição?
O art. 1.478 do CC faculta a
remição da hipoteca anterior por parte do credor da segunda quando o devedor não
se ofereça, no vencimento, a pagar a obrigação avençada. Efetuando o pagamento,
o referido credor se sub-rogará nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuízo
dos que lhe competirem contra o devedor comum.
74) Explique a perempção.
A hipoteca convencional tem
validade de 30 anos. Embora possam as partes estipular o prazo que lhes
convier, e prorrogá-lo mediante simples averbação, este não ultrapassará o
referido limite. Quando atingido, dá-se a perempção.
Somente mediante novo instrumento, submetido a outro registro, pode-se
preservar o mesmo número de ordem, na preferência da execução hipotecária,
mantendo-se a garantia (art. 1.485).
75) Quais são as causas de
extinção da hipoteca?
a) tendo caráter acessório, pela
extinção da obrigação principal;
b) pelo perecimento da coisa;
c) pela resolução da propriedade;
d) pela renúncia do credor, que
deve ser expressa;
e) pela remição, efetuada pelo
credor da segunda hipoteca, pelo adquirente do imóvel hipotecado, pelo
executado, seu cônjuge, descendente ou ascendente;
f) pela arrematação ou
adjudicação, no mesmo processo ou em outro, desde que o credor hipotecário,
notificado judicialmente da venda, não compareça para defender o seu direito.
76) Qual o conceito de anticrese?
Anticrese é direito real sobre
coisa alheia, em que o credor recebe a posse de coisa frugífera, ficando
autorizado a perceber-lhe os frutos e imputá-los no pagamento da dividam, conf.
Art. 1.506:
Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel
ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos
e rendimentos.
77) Quais são as características
da anticrese?
a) é um direito real de garantia;
b) requer capacidade das partes;
c) não confere preferência ao
anticresista no pagamento do crédito com a importância obtida na excussão do
bem onerado, pois só lhe é conferido o direito de retenção;
d) requer, para sua constituição,
escritura pública e registro no registro imobiliário.
78) Como se dá a extinção da
anticrese?
a) pelo pagamento da dívida;
b) pelo término do prazo legal ou
caducidade (art. 1.423);
c) pelo perecimento do bem
anticrético (art. 1.509, § 2º);
d) pela desapropriação (art.
1.509, § 2º);
e) pela renúncia do anticresista;
f) pela excussão de outros
credores quando o anticrético não opuser seu direito de retenção (art. 1.509, §
1º);
g) pelo resgate feito pelo
adquirente do imóvel gravado (art. 1.510).
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